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成交价8.44亿!台山隔壁这地块曾被嫌弃,如今竟抢破头?

时间:2017-03-05 17:09:05  来源:  作者:

历经流拍、降价曲折的新会梅江村147亩留用地,2月28日迎来了第四次摘牌的日子。与前几次流拍情况大相径庭的是,这次地块摘牌被4家房企争抢,经过220轮的竞价。最终,距离地块只有几百米远的南湖壹号发展商博富控股竞得地块,成交价约8.44亿元(84425万元),溢价率为79.5%,折合楼面价2558元/平方米。新会梅江村147亩留用地位于对面海、红花围(土名)地段,即珠西枢纽新城内,用途为城镇住宅和商铺用地,面积约为97692平方米。


此前三度流拍
如今却被争抢


记者翻查该地块早前的挂牌记录发现,本次挂牌已是梅江村地块的第四次公开挂牌。根据记录,2015年6月,地块以起始价54450万元挂牌,因无人出手而流拍。2015年10月份,地块再度挂牌出让,调整了起始价,比第一次挂牌降价7425万元,即以47025万元挂牌,最终仍未找到卖家,出现二度流拍。2016年7月,地块在楼市红火的背景下“再战江湖”,以47025万元挂牌,但仍然遭遇无人报价而流拍。


该地块所处位置并不差,周边有博富南湖壹号、新会碧桂园、美吉特广场等楼盘,以上楼盘的毛坯住宅产品均价已经超过8000元/平方米,带装修产品均价已破10000元/平方米,为何屡次推出屡遭流拍?熟悉新会地产市场的业内人士表示,地块多次流拍既有当时推出时土地市场不景气的原因,也有地块本身存在的因素。“2015年首次挂牌的时候,楼市并不算很旺,所以并不吸引。”这位陈姓的业内人士说,2016年虽然楼市火爆,但因为地块商业比例设置较高,在商业地产去库存较难,以及商业市场对比住宅市场要“难做得多”的背景下,很多开发商并不想碰这样的地块。


根据地块公告中的规划条件,该地块其中住宅建筑面积所占比例不超过50%,也意味着商业比例要超过50%。


根据市公共资源交易中心发布的出让公告,这次出让的梅江村留用地编号为JCR2017-19(新会02)号,出让面积大约为97692平方米,出让起始价为47025万元,摘牌日期为2月28日。


2月27日下午18:25分开始,该地块迎来了第一次报价,2月28日早上地块报价再被刷新。2月28日16时开始,地块进入限时竞价阶段,参与竞买的房企表现出极高的拿地热情,还未到16:30分,竞拍价已经超过5亿元;16:57分,有房企不惜豪掷千金,互相“抢”地,竞拍价已经超过6亿元;17:05分,竞拍价折合楼面价已经超过2000元/平方米;17:21分,竞拍价格突破7亿元;18:07分,竞拍价已经超过8亿元;18:13分,竞拍价折合楼面价已超2500元/平;18:32分,经过220轮的竞价,地块最终以约8.44亿元(84425万元)成交,折合楼面价2558元/平方米。


记者从市公共资源交易中心了解到,梅江村留用地的竞得人为博富控股。随后,记者致电博控股有关负责人,确认了这一消息。根据此前的出让公告,竞得人在签订《成交确认书》的同时,必须跟梅江村民委员会签订《村民安置房开发合同》。根据《村民安置房开发合同》,梅江村民委员会需回购安置房737套,建筑面积80580平方米。


不能以表面楼面价
计算开发成本


楼面价2558元/平方米,与去年枢纽新城拍出5066元/平方米的楼面价相比,并不算高。业内人士指出,梅江村留用地是一块特别的商住地,不能以表面楼面价与普通商住地直接对比,因为梅江村民委员会需回购安置房的价格在《村民安置房开发合同》有明确,会占用竞得人的成本。


根据地块规划条件,梅江村留用地计容总建筑面积≤330021平方米,其中住宅建筑面积所占比例不超过50%(即住宅建筑面积为S住宅≤165010平方米);建筑密度:20%≤D≤45%,其中塔楼密度≤15%;容积率:2.2≤V<3.38;绿地率:30%≤G≤35%;建筑层数:6层≤F≤30层;建筑限高不大于100米。


记者从《村民安置房开发合同》看到,安置房指定位置为地块北面近规划路(明德路)方向。合同条款还明确了村委会回购安置住房的面积,为80580平方米(不大于但不限于该面积),合计737户。根据规划条件,梅江村委会回购的安置住房面积占整个项目可建住宅面积的近一半。


合同强调了安置房的计价与价款,按留用地公开出让超始价47025万元及竞买成交价为依据,进行安置住房购买单价调整。调整价格=(土地成交价-出让起始价)/计容总建筑面积。根据竞拍结果,记者计算出的调整价格为1133.26元/平方米。


根据合同条款,梅江村购买安置住房分村委会和村民两类主体进行购买。梅江村委员购买的安置住房建筑面积合计70480平方米(不大于但不限于该面积),单价计算方式(含买方满足唯一住房条件的交易税费)为5500元/平方米+调整价格,即6633.26元/平方米;梅江村民自购安置住房建筑面积合计10100平方米(不大于但不限于该面积),单价计算方式为6900元/平方米+调整价格,即8033.26元/平方米。


记者发现,梅江留用地块所处为新会房地产市场颇为热门地段,区域内有新会碧桂园、博富南湖壹号、美吉特广场、中科创新广场、新会万达广场。地块周边项目的毛坯产品均价已经在8000元/平方米以上,带装修产品已经突破万元/平方米。


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